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J9九游会AG办公迎来“合并潮” 未来盈利模式是关键

发(fa)布(bu)时间:2022-02-12  作者:


整合刚刚开始

是一种为降低(di)办(ban)公(gong)室租赁成本而进(jin)行共(gong)享办(ban)公(gong)空(kong)(kong)间(jian)(jian)的办(ban)公(gong)模(mo)式(shi),来自不(bu)同公(gong)司的个人在J9九游会AG办(ban)公(gong)空(kong)(kong)间(jian)(jian)中共(gong)同工作。在特别设计(ji)和(he)安排的办(ban)公(gong)空(kong)(kong)间(jian)(jian)中共(gong)享办(ban)公(gong)环(huan)境,彼此(ci)独立(li)完成各自项目,2015年起在国内风行。

随着各路资本的涌入,过去(qu)3年内,J9九游会AG办公企业(ye)展(zhan)开了(le)激(ji)烈的厮(si)杀。最终(zhong),大浪淘沙,盈利模式的劣势使(shi)得很多企业(ye)不得不走上整(zheng)合这条路。

4月12日,WeWork正式公布将(jiang)合并(bing)裸心社,WeWork中(zhong)国将(jiang)以25亿元(yuan)的(de)(de)价格完(wan)成此次并(bing)购。双方(fang)的(de)(de)合作包括(kuo)共(gong)享现代化(hua)工作空间(jian)、软件与(yu)服(fu)务,以及一个在(zai)全球(qiu)范围内(nei)连接会员的(de)(de)社区。合并(bing)后,WeWork规(gui)模将(jiang)增加一倍,将(jiang)继(ji)续扩大在(zai)中(zhong)国市场的(de)(de)优势。

此(ci)前半个月,国(guo)内(nei)J9九游会AG办公行业内(nei)首个独角(jiao)兽企业——优(you)客工(gong)(gong)场(chang)宣(xuan)布(bu)收购(gou)WedoJ9九游会AG创(chuang)业社,这也是其3个月内(nei)的(de)(de)第三次(ci)并(bing)购(gou)行为(wei)。其他两次(ci)并(bing)购(gou)分(fen)别为(wei):1月3日,优(you)客工(gong)(gong)场(chang)完成对(dui)洪泰(tai)创(chuang)新(xin)空(kong)间的(de)(de)全(quan)资并(bing)购(gou);3月9日,优(you)客工(gong)(gong)场(chang)完成对(dui)无界空(kong)间的(de)(de)并(bing)购(gou)。

据(ju)不(bu)完(wan)全统计,2017年3月(yue)至今,J9九游会AG办公领域共完(wan)成8次收购或合并(bing),其(qi)中优客工场在今年前三(san)个(ge)月(yue)即完(wan)成3次并(bing)购。

在盘(pan)活300万亿元的存量资产过程(cheng)中,J9九游会AG办公行(xing)业至关重要。合并(bing)是(shi)顺应(ying)大(da)势的战略(lve)决策,可以整合双方最优(you)质的资源,最大(da)限度释放协同价(jia)值(zhi)、提供更(geng)优(you)质的升级(ji)服务。

“整(zheng)合其实只是(shi)刚刚开始,未来几(ji)年(nian),我相信行业(ye)还会有(you)进一步的变化。”在纳(na)什空间CEO张剑看来,虽(sui)然近几(ji)年(nian)J9九游会AG办公领域(yu)涌(yong)入(ru)很多玩家,但(dan)是(shi)良莠不(bu)齐,有(you)些企(qi)业(ye)可能只为(wei)政府补贴(tie),有(you)的甚至(zhi)只是(shi)跟风(feng),存在很多非商业(ye)行为(wei)。事(shi)实上,没(mei)有(you)长期、整(zheng)体规划的企(qi)业(ye)不(bu)可能一直烧钱下去。

不可或缺的办公形态

“合(he)并潮”的背后隐藏着(zhe)J9九游会AG办(ban)公企业(ye)在(zai)盈(ying)利(li)方面的焦(jiao)虑。在(zai)优客工场(chang)王府世纪社区内,特意(yi)保留了大量(liang)原(yuan)来金钱豹餐厅(ting)的卡座(zuo),用优客工场(chang)创(chuang)始人毛大庆的话说,“这预示着(zhe)新事物取(qu)代了旧(jiu)事物”。但在(zai)一些(xie)业(ye)内人士(shi)看来,这恰恰折(zhe)射出其盈(ying)利(li)状况不佳的尴(gan)尬。

有媒体报道称,优客工场2017年(nian)营(ying)收(shou)仅1.67亿(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan),对(dui)应的最新(xin)估值(zhi)(zhi)(zhi)高达110亿(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。而作为国外同行(xing),WeWork2017年(nian)营(ying)收(shou)为10亿(yi)(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)(yuan),对(dui)应估值(zhi)(zhi)(zhi)200亿(yi)(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)。二者对(dui)比,优客工场的过高估值(zhi)(zhi)(zhi)也难(nan)免引发了业内不少的质疑和争(zheng)议。

当然(ran)(ran),主要依靠做“二房(fang)东”这样单一(yi)的(de)盈利模式,目前仍是整个国(guo)内(nei)J9九游会AG办公(gong)行业(ye)的(de)现状。比如(ru),优客(ke)工场(chang)的(de)场(chang)租收益(yi)曾一(yi)度占到总收益(yi)的(de)90%。虽然(ran)(ran)毛大庆反复强调未(wei)来(lai)优客(ke)工场(chang)的(de)收益(yi)大部分将来(lai)自衍(yan)生业(ye)务,但他也(ye)坦(tan)言,这需要建立在优客(ke)工场(chang)发展到一(yi)定规模之上。

虽然行业存在一定问题,但不(bu)可否(fou)认J9九游会AG办(ban)公市场(chang)潜力(li)巨(ju)大。有数(shu)据显(xian)示,2020年前(qian)20大城市的(de)商业和写字楼面积将达3亿(yi)平方米(mi)以(yi)上,假设有近(jin)30%被转化为J9九游会AG办(ban)公空间,即(ji)使按目前(qian)市场(chang)上每(mei)平米(mi)能产生的(de)收(shou)入1500元左(zuo)右(you)计算,2020年J9九游会AG办(ban)公的(de)市场(chang)规模至(zhi)少可达1500亿(yi)元。

“J9九游会AG办(ban)公(gong)(gong)是未来的(de)一(yi)个(ge)不可(ke)或缺的(de)办(ban)公(gong)(gong)形态。”张剑说,“之前(qian)大家对J9九游会AG办(ban)公(gong)(gong)这种模式(shi)到底能存(cun)在(zai)多久很怀疑,现在(zai)全世界(jie)都在(zai)往这个(ge)方向发展,J9九游会AG办(ban)公(gong)(gong)已经极大解决了一(yi)批(pi)客户的(de)需求,一(yi)定会长期存(cun)在(zai)下去。”

与此同(tong)时,J9九游会AG办公的(de)业态(tai)会(hui)(hui)(hui)更加多(duo)元化。“不同(tong)的(de)人适合(he)不同(tong)的(de)共享(xiang)的(de)产品(pin)。”张剑介绍说,除(chu)了(le)出租工位,纳什空(kong)间(jian)还推(tui)出了(le)更加独(du)立的(de)超级工作室。比如,律师是肯定不会(hui)(hui)(hui)用普通的(de)J9九游会AG办公产品(pin)的(de),因为涉(she)及到很多(duo)隐私(si)问题。“市场最后(hou)一定会(hui)(hui)(hui)分化。”

“二房东”只是过渡态

“现在大家做(zuo)的‘二房东(dong)’模(mo)式只是一(yi)个过渡态,从所有发达国家走(zou)过的路来(lai)看,最终(zhong)房屋或者资产都会托管给专业的人来(lai)进行管理,机(ji)构占比会越来(lai)越高。”谈(tan)起盈(ying)利模(mo)式,张(zhang)剑并(bing)不否认现在“二房东(dong)”的身份(fen),他表示(shi)“二房东(dong)”不可能一(yi)直(zhi)做(zuo)下去,未来(lai)的盈(ying)利模(mo)式一(yi)定会更(geng)加多(duo)元(yuan)化。

事实上(shang),WeWork就(jiu)将自身定位于一个轻资(zi)产运营加上(shang)资(zi)产证(zheng)券化和资(zi)产资(zi)本化的投(tou)资(zi)公司,其拥有租金收(shou)入、房地产信托(tuo)投(tou)资(zi)基金运营以(yi)及股权投(tou)资(zi)等多种收(shou)益形式。

“共(gong)(gong)(gong)享(xiang)(xiang)办(ban)公(gong)(gong)的(de)(de)核心是(shi)(shi)企业服务,而不是(shi)(shi)简单的(de)(de)空间租赁”。这是(shi)(shi)毛大(da)(da)(da)庆(qing)(qing)反复强调的(de)(de)一(yi)(yi)个(ge)观点。他(ta)将共(gong)(gong)(gong)享(xiang)(xiang)办(ban)公(gong)(gong)和(he)传统办(ban)公(gong)(gong)进(jin)行(xing)了对比,一(yi)(yi)个(ge)大(da)(da)(da)型的(de)(de)连锁式共(gong)(gong)(gong)享(xiang)(xiang)办(ban)公(gong)(gong)起码(ma)应该具(ju)备六大(da)(da)(da)功能:移(yi)动办(ban)公(gong)(gong)、共(gong)(gong)(gong)享(xiang)(xiang)会议(yi)、社群活动与社交、服务商和(he)交易(yi)的(de)(de)发生、沉(chen)淀企业数据、企业服务平台的(de)(de)闭环制造,后续大(da)(da)(da)量的(de)(de)产业链接。“优客(ke)(ke)工场(chang)目前已经具(ju)备了庞(pang)大(da)(da)(da)的(de)(de)企业资源,下(xia)一(yi)(yi)步(bu)准备将优客(ke)(ke)工场(chang)APP改造成一(yi)(yi)个(ge)社会媒体发送平台。”毛大(da)(da)(da)庆(qing)(qing)透露。

相对于优客工场的(de)“花样百出”,目前运营J9九游会AG办公空间面积最(zui)大(da)的(de)纳什空间则显得更加务实。“在(zai)和(he)入驻企业合作的(de)方式上,未来(lai)收取(qu)(qu)租金只会占一小部分(fen),取(qu)(qu)而代(dai)之的(de)将是管理(li)费或者服务费,长期来(lai)看(kan)这是纳什空间的(de)发(fa)展方向,这个行业本身还会是与重(zhong)资产做结合。”张剑坦言。

张剑表示,在他(ta)看来,设(she)计一个好(hao)(hao)的(de)J9九游会AG办(ban)公空(kong)间(jian)本(ben)身就是(shi)一个很重要的(de)服务(wu),包括灯光、WIFI、空(kong)气(qi)质(zhi)量等(deng)(deng),企业如(ru)(ru)果没(mei)有(you)优秀的(de)设(she)计和(he)供(gong)应链(lian)能力,很难(nan)把这些做好(hao)(hao)。其(qi)次(ci),就是(shi)做好(hao)(hao)基(ji)础服务(wu),比如(ru)(ru)维(wei)修、保洁、搬(ban)家、工伤注册等(deng)(deng)。再次(ci),是(shi)提供(gong)一些高级服务(wu),包括融资、申请政府(fu)补贴等(deng)(deng)。

 

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