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深圳后海区豪宅与写字楼冰火两重天

发布时(shi)间:2018-08-23  作者:

近年来(lai),深圳后海区已成为深圳商住(zhu)价差最(zui)大的区域,大量(liang)二手写字楼成交价还不(bu)到住(zhu)宅(zhai)的一半。

随(sui)着后(hou)海总(zong)部(bu)写字楼(lou)(lou)(lou)陆续建成,当年(nian)的土地(di)出让协议中规定,这些总(zong)部(bu)写字楼(lou)(lou)(lou)的自用率应达到60-80%,但实(shi)际(ji)却远低(di)于此。大量办公面积流入租赁市场,推高(gao)了(le)后(hou)海区(qu)域写字楼(lou)(lou)(lou)供应量,使(shi)部(bu)分后(hou)海写字楼(lou)(lou)(lou)的租金在近三年(nian)内下跌(die)了(le)15-30%,与福(fu)田中心(xin)区(qu)的租金价差(cha)越来越大。

然而,未来几年内,后海与邻近的前海、科技园(yuan)区(qu)域,仍将是深圳写字楼新增供(gong)应的主要区(qu)域。

1、总部写字楼放量压价,豪宅价格竟是商办3倍

2005年前(qian)后,在深圳发展了20年的平安与招(zhao)商银行总部,险些(xie)被上海(hai)抢走。

城市的(de)(de)两根“顶梁柱”差(cha)点搬了家,不(bu)得不(bu)让深圳官方开(kai)始(shi)(shi)想尽(jin)办法挽留发迹(ji)于此的(de)(de)总部企业,以免(mian)它们(men)被(bei)其(qi)他城市开(kai)出(chu)的(de)(de)优厚(hou)条(tiao)件“拐走”。恰逢后海(hai)中心区(qu)开(kai)始(shi)(shi)大规模开(kai)发,一批成本较低而区(qu)位(wei)优越(yue)的(de)(de)后海(hai)总部用(yong)地,陆(lu)续(xu)“定(ding)向”出(chu)让给了深圳总部企业。

从2008年到今(jin)年初,华润(run)、联想、海(hai)(hai)信、安(an)邦、中(zhong)铁、中(zhong)海(hai)(hai)油、中(zhong)建钢构、五(wu)矿金(jin)融、天虹、喜之(zhi)郎等(deng)22家(jia)企业先后在后海(hai)(hai)拿下类似土地,总(zong)出让(rang)面积达(da)213.48万平米,其中(zhong)约8成为办公面积。

这些土(tu)地多数具有四个特点:

竞买门槛高、可售比例低(di)、以底价成交、拿地者皆为总(zong)部企业。

2009年(nian),后(hou)海(hai)一宗商业用(yong)地(di)要求竞买(mai)人在全(quan)国(guo)拥有跨地(di)区经(jing)营(ying)的直(zhi)营(ying)门(men)店2000家(jia)以上,后(hou)被(bei)百(bai)丽集团底价竞得;2011年(nian),另一宗地(di)要求竞买(mai)申请人或(huo)其(qi)控股公司(si)从(cong)事(shi)医药零售10年(nian)以上,是全(quan)国(guo)连锁(suo)药店前10名(ming),在全(quan)国(guo)拥有跨地(di)区经(jing)营(ying)的直(zhi)营(ying)门(men)店1000家(jia)以上,海(hai)王星辰底价拿(na)地(di)。面对如此锁(suo)定行业、限制规模的出(chu)让条件(jian),能够符合的企业屈指(zhi)可数,若聚(ju)焦深圳,则几乎独一无二了。

除了(le)对(dui)竞买人提出严格要(yao)求(qiu),出让(rang)规则(ze)中对(dui)其(qi)后的(de)销(xiao)售和运营也作了(le)严格的(de)限制,多数土地被要(yao)求(qiu)自用(yong)率在最低(di)为60-80%之间,甚至要(yao)求(qiu)全部自用(yong)。

然而(er),这(zhei)里的“自(zi)用(yong)”是一个(ge)模糊(hu)的概念,多数业主用(yong)实际行(xing)动将(jiang)其(qi)解释为“只要不(bu)卖就是自(zi)用(yong)”。

据知情人士介绍(shao),有(you)的总(zong)部写(xie)字楼(lou)中真正用于业主总(zong)部办公的面积不过“一(yi)两层而(er)已(yi)”。这就带来了(le)一(yi)个问题:大量为了(le)留住总(zong)部企(qi)业而(er)建设的写(xie)字楼(lou),事实上都流入了(le)租赁市场(chang),大大增加(jia)了(le)后海区域写(xie)字楼(lou)供应(ying)量。

后(hou)海22个总部项目多数为(wei)甲(jia)(jia)级写(xie)字楼(lou),其中有约160万(wan)平米(mi)办(ban)公面积,是近年来深圳甲(jia)(jia)级写(xie)字楼(lou)新增(zeng)供应最大的(de)区域(yu)之一(yi)。据(ju)高力国际统(tong)计,截至今年第二(er)季(ji)度,深圳甲(jia)(jia)级写(xie)字楼(lou)总存量为(wei)484万(wan)平方米(mi)。若后(hou)海已出让总部写(xie)字楼(lou)全部建成并(bing)入市,仅此一(yi)个区域(yu)的(de)存量,就相当于目前全市总存量的(de)三(san)分之一(yi)。

2017年第一(yi)季度,全市共有四个(ge)甲级(ji)写字(zi)楼物业落成(cheng),其中三(san)个(ge)位于后海,分别是航(hang)天科技广场B座、中建钢构总部大(da)厦和海信南方大(da)厦。

然而,这些(xie)普遍品质较(jiao)高的新写(xie)字楼,租(zu)金(jin)水平却不及福(fu)田中(zhong)心区的老项目。

据了解,目(mu)前在(zai)租(zu)的(de)后海总部(bu)写(xie)字楼,如海王星辰大(da)厦(sha)、海信南方大(da)厦(sha)、中建(jian)(jian)钢构大(da)厦(sha)等(deng),租(zu)金(jin)多在(zai)200元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)米/月(yue)左(zuo)(zuo)右(you)。而福田中心(xin)区内品(pin)质与(yu)建(jian)(jian)成时间类似(si)的(de)项目(mu),租(zu)金(jin)则已达(da)到(dao)300元(yuan)(yuan)(yuan)/平(ping)米/月(yue)左(zuo)(zuo)右(you)。今(jin)年一季(ji)度刚刚入市(shi)的(de)平(ping)安金(jin)融(rong)中心(xin),更是创出了深圳写(xie)字楼最(zui)高租(zu)金(jin),每平(ping)米达(da)600元(yuan)(yuan)(yuan)/月(yue)左(zuo)(zuo)右(you)。

事实上,近几年来,后(hou)海(hai)与(yu)福田(tian)中心区的写字楼(lou)租金差距越来越大(da)。

城写字楼在2014-2015年时,租金曾达到210-230元/平米/月,而现在市场成交价仅160-180元,旁边较新的中洲控股中心,租金也多在190元上下。近三年来,其租金水平不仅未涨,反而还下跌了15-30%。

据业内人士分(fen)析,后海总(zong)部(bu)写字楼的(de)大量(liang)入市,是周(zhou)边区(qu)域(yu)租金下跌的(de)原因(yin)之一(yi)。

这批总部企(qi)业拿地(di)价(jia)(jia)较低,22个项目(mu)(mu)的(de)(de)平均(jun)楼面(mian)地(di)价(jia)(jia)仅1.06万(wan)元(yuan)/平米(mi),远远低于(yu)目(mu)(mu)前的(de)(de)土地(di)市(shi)场价(jia)(jia)。新入(ru)市(shi)的(de)(de)海(hai)(hai)信、中(zhong)建钢构、中(zhong)铁(tie)南方(fang)和海(hai)(hai)王星辰(chen)大厦,楼面(mian)价(jia)(jia)均(jun)低于(yu)1万(wan)元(yuan)/平米(mi),总成(cheng)本约在(zai)2万(wan)元(yuan)/平米(mi)左右(you)。若以(yi)月租(zu)金200元(yuan)/平米(mi)计算,其租(zu)金回报率高达12%。而(er)附近(jin)写字楼售(shou)价(jia)(jia)多在(zai)5万(wan)元(yuan)/平米(mi)以(yi)上,租(zu)金相(xiang)同的(de)(de)情况(kuang)下,回报率为(wei)5%,符合(he)正常的(de)(de)市(shi)场行情。

与(yu)此(ci)同时,后海却逐(zhu)渐成为(wei)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)最贵(gui)的(de)豪(hao)宅片区。均价(jia)达20万(wan)的(de)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)湾一号,自开盘以来一直是深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)价(jia)格最高的(de)高层居住类物业,而昨(zuo)天(tian)再次(ci)热销的(de)华(hua)润悦府(fu),又再次(ci)将深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)豪(hao)宅客的(de)目光(guang)聚焦(jiao)于此(ci)。然而,后海区域内以天(tian)利名城等为(wei)代表的(de)二手写字楼(lou),售价(jia)却只有附近住宅的(de)30%-50%。

除本区域的写(xie)字(zi)楼(lou)(lou)供(gong)应外,后海写(xie)字(zi)楼(lou)(lou)面临(lin)的竞争环(huan)境也(ye)十(shi)分残酷(ku)。附近的前海写(xie)字(zi)楼(lou)(lou)也(ye)将开始集中入市,科技园中又有(you)大(da)量(liang)租金(jin)更低(di)的存量(liang)物业,也(ye)是后海租金(jin)难以上涨(zhang)的另一个原(yuan)因。

相对较低的(de)(de)租(zu)金(jin)价格,吸引了(le)一(yi)批企(qi)业从(cong)福(fu)田等地搬迁(qian)而(er)来(lai),其中包(bao)括深圳中原地产。作为中介,他们显然更能找到(dao)性(xing)价比最高(gao)的(de)(de)写字(zi)楼(lou)。大(da)量企(qi)业迁(qian)入的(de)(de)同时,附(fu)近基础设(she)施建设(she)尚未结束(shu),周边交通(tong)问题(ti)也(ye)随(sui)之日益(yi)突出。

2、包租客亏本放租,“剪刀差”不好赚

以低成本为前提的(de)高回(hui)报率,使总部写字楼业主可以承受(shou)比市场价低得多的(de)租(zu)(zu)金(jin)收入。因此,大(da)量新增供应带来的(de)冲击,只是让他们的(de)租(zu)(zu)金(jin)回(hui)报稍低了一点,本质上(shang)影响不(bu)大(da)。而其(qi)他小业主和二(er)房(fang)东,尤其(qi)是区域内普(pu)遍存在的(de)包租(zu)(zu)客,则一直(zhi)在遭受(shou)租(zu)(zu)金(jin)下跌(die)的(de)打击。

据了解,目前在后海及(ji)周边(bian)区域普(pu)遍存在着三类写字楼租赁(lin)模式。

第一种是业主(zhu)直租,以阿里中(zhong)(zhong)心、百度大厦(sha)、中(zhong)(zhong)国(guo)储(chu)能大厦(sha)等项目为代表。

近期百度大厦刚(gang)刚(gang)通(tong)过其成交一套1400多平米的写(xie)字(zi)楼(lou),租金(jin)达248元/平米,阿(a)里中(zhong)心租金(jin)较之(zhi)还要高15-20%,而位于科技园的中(zhong)国储(chu)能大厦,则创出了348元/平米的区(qu)域(yu)写(xie)字(zi)楼(lou)租金(jin)纪录(lu)。

据分析(xi),这些业主直租的(de)总部写字楼(lou),对空置(zhi)成本(ben)的(de)承受能力(li)强,因而(er)不(bu)会为了快速出租而(er)压(ya)低价格,其(qi)品质(zhi)也较高(gao),通常价格较高(gao)。

第二种是小(xiao)(xiao)业主放租(zu)自己持(chi)有的写字楼,在(zai)有散售物业的写字楼中普遍存在(zai)。这批小(xiao)(xiao)业主普遍舍不得投(tou)入大量资(zi)金(jin)装(zhuang)修(xiu),品质(zhi)相对较差,又需要现金(jin)供楼,因而(er)难以承(cheng)受(shou)空置成本,在(zai)一(yi)段时间(jian)内租(zu)不出(chu)去就宁愿压低租(zu)金(jin)招揽租(zu)客。

这批(pi)小(xiao)业主(zhu)持(chi)有的(de)物(wu)业数量较大,受新增(zeng)供应(ying)量冲(chong)击的(de)影(ying)响,也不(bu)得不(bu)集体降(jiang)价。

第(di)三(san)种(zhong)是大量承租总部写字(zi)楼(lou)的包(bao)(bao)(bao)租客(ke)(ke)。后海22家(jia)总部企业中,仅(jin)有华(hua)润旗下的地产开(kai)发商参与拿地,其(qi)他业主基本都是地产领域的“外(wai)行”。“外(wai)行”业主们并不善(shan)于(yu)(yu)或(huo)不愿意(yi)亲自为(wei)写字(zi)楼(lou)一家(jia)家(jia)寻找租客(ke)(ke),于(yu)(yu)是倾向于(yu)(yu)交给愿意(yi)全(quan)盘接手的包(bao)(bao)(bao)租客(ke)(ke)。包(bao)(bao)(bao)括中铁南方大厦(sha)、航天科技广场等新入市的写字(zi)楼(lou),均被业主大量租给了“二房东”。

以航天(tian)科技广场为例(li),其(qi)写(xie)字楼曾公开招(zhao)标(biao)“首席(xi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)赁代(dai)理”。据知情人士说,其(qi)平(ping)(ping)均承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)价(jia)为146元(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)(mi)(mi)/月(yue)。相(xiang)对于200元(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)(mi)(mi)左(zuo)右(you)的市(shi)场价(jia)来说,这(zhei)个包(bao)(bao)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)价(jia)格并不高。另据业内(nei)人士说,中(zhong)海(hai)油大(da)厦的两栋(dong)写(xie)字楼,除自用一(yi)栋(dong)外(wai),另一(yi)栋(dong)也找到了包(bao)(bao)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)公司(si),承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)价(jia)仅110元(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)(mi)(mi),放(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)价(jia)或为180元(yuan)左(zuo)右(you)。事实(shi)上,其(qi)他项目的包(bao)(bao)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)价(jia)格多在180元(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)(mi)(mi)左(zuo)右(you)。

相(xiang)对于小业主,他(ta)们的物业普遍装修较好,给中介(jie)提供的佣金较高,推广力(li)度也(ye)更大,但难免也(ye)会面临空置(zhi)问(wen)题。同样受到(dao)供应量(liang)增加的影响(xiang),包租客(ke)之间也(ye)打响(xiang)了(le)堪称(cheng)惨烈的价格(ge)战。

据了解(jie),在科(ke)技(ji)园区域的(de)(de)泰邦科(ke)技(ji)、阳光(guang)科(ke)创(chuang)等写字楼,有包租(zu)客以110-120元/平米(mi)租(zu)到(dao)的(de)(de)物业,不(bu)得不(bu)80-90元/平米(mi)就租(zu)了出去。但类似亏本的(de)(de)租(zu)约,通常(chang)租(zu)期只有一(yi)年左右,只在空置成本实在太高时(shi)才会出现。

一般(ban)情况下(xia),写字楼(lou)的(de)包(bao)(bao)租协议租期(qi)都在8-15年之间,最短也不(bu)会(hui)低过6年。包(bao)(bao)租客寄希望于获得较(jiao)高的(de)长线(xian)收益,以(yi)抵(di)掉(diao)初期(qi)的(de)亏损。

然而,后海22个总部项目中,仍有12个尚未建成入市,其中包括华润、联想海外等区域内最大的综合体项目,总部写字楼大量外租的局面短期内不会改变。 来源(yuan):和讯名家)

 

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