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逃离北上广深,新一线城市成商业地产“蓝海”

发(fa)布(bu)时间:2018-08-07  作者:

高速发展的中国经济和(he)城(cheng)镇化进(jin)程(cheng),正在不断更新人(ren)们对城(cheng)市(shi)等级的定义。于商(shang)业地产(chan)而言,则呈现(xian)出不同(tong)城(cheng)市(shi)的商(shang)业格局。通过对商(shang)业资源集聚度(du)(du)、城(cheng)市(shi)枢(shu)纽性(xing)(xing)、城(cheng)市(shi)人(ren)活(huo)跃(yue)度(du)(du)、生活(huo)多样(yang)性(xing)(xing)和(he)未(wei)来可塑性(xing)(xing)五个维(wei)度(du)(du)的平均加权计算分(fen)析,重新定义了“商(shang)业地产(chan)新一线城(cheng)市(shi)”,其中杭州、天津、成都、武(wu)汉、苏州、重庆、南(nan)京、西(xi)安(an)、长(zhang)沙、青岛、宁(ning)波、无锡(xi)、厦门、大(da)连(lian)、沈阳、济南(nan)、郑(zheng)州、南(nan)昌,共18个城(cheng)市(shi)位列其中。

(来源:赢商(shang)网)

7月(yue)28日,由赢商(shang)(shang)(shang)网举(ju)办的(de)(de)(de)“新(xin)(xin)一(yi)(yi)(yi)线(xian)城(cheng)市(shi)商(shang)(shang)(shang)业(ye)地(di)产发展(zhan)高(gao)峰(feng)论(lun)坛”在武(wu)汉隆重(zhong)举(ju)行(xing),对新(xin)(xin)一(yi)(yi)(yi)线(xian)商(shang)(shang)(shang)业(ye)地(di)产的(de)(de)(de)发展(zhan)进(jin)行(xing)了深入的(de)(de)(de)探讨与(yu)研(yan)究(jiu)。当天,活动重(zhong)要环(huan)节“新(xin)(xin)一(yi)(yi)(yi)线(xian)城(cheng)市(shi)商(shang)(shang)(shang)业(ye)地(di)产闭门首脑会议”上,来自凯德商(shang)(shang)(shang)用(yong)、绿(lv)地(di)商(shang)(shang)(shang)业(ye)集团、电(dian)建(jian)地(di)产、福星(xing)惠誉(yu)、纽宾凯、西安赛格、湖北万豪(hao)、武(wu)汉华(hua)发、润(run)达国际、九(jiu)洲商(shang)(shang)(shang)旅文、新(xin)(xin)田360广(guang)场、郑州熙(xi)地(di)港、郑州上悦城(cheng)、南昌王府井购(gou)物中心等近30个业(ye)内专家及(ji)商(shang)(shang)(shang)业(ye)大咖(ka)踊跃发言,针(zhen)对新(xin)(xin)一(yi)(yi)(yi)线(xian)城(cheng)市(shi)商(shang)(shang)(shang)业(ye)地(di)产的(de)(de)(de)现状(zhuang)提出了自己(ji)的(de)(de)(de)看法与(yu)当前所遭遇的(de)(de)(de)问题(ti)。

新(xin)一(yi)线(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)商(shang)业(ye)发(fa)展与(yu)(yu)(yu)一(yi)线(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)有何(he)不(bu)同?新(xin)一(yi)线(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)商(shang)业(ye)特质与(yu)(yu)(yu)消费趋势是怎样的?新(xin)一(yi)线(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)商(shang)业(ye)地产增长的新(xin)动力是什么(me)?在新(xin)一(yi)线(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)商(shang)业(ye)地产发(fa)展上,大(da)咖们一(yi)致(zhi)提(ti)到了(le)三个关(guan)键(jian)词(ci):人口回(hui)流、资源匹(pi)配与(yu)(yu)(yu)市(shi)(shi)场机(ji)会。

最大契机:人口基数大、人才回流快

提到人(ren)口基数大(da),身处全国人(ren)口第一(yi)大(da)省的(de)CityOn熙地(di)港郑(zheng)州购物中(zhong)心总经理张建最有发言权(quan):“河南(nan)省拥有1亿人(ren)口,位居(ju)全国第一(yi),而(er)郑(zheng)州作为河南(nan)省人(ren)口流入(ru)型(xing)城(cheng)市(shi),可能(neng)5年之(zhi)后将达到2千万”庞大(da)的(de)人(ren)口组(zu)成了稳定消费群体,人(ren)口大(da)量回流除了带来(lai)消费人(ren)群,还引入(ru)了拥有丰富职场(chang)经验的(de)商(shang)业地(di)产从业人(ren)员。

根(gen)据全球最大的职(zhi)(zhi)场社交平台领英(LinkedIn)连续第(di)二年发布的《2016中国新一(yi)线城(cheng)市(shi)职(zhi)(zhi)场发达(da)程度报告》来看,上海(hai)、北京(jing)等(deng)传(chuan)统一(yi)线城(cheng)市(shi)依旧吸引了大量职(zhi)(zhi)场人,以(yi)杭(hang)州、成都为代表(biao)的新一(yi)线城(cheng)市(shi)已(yi)渐渐成为年轻(qing)职(zhi)(zhi)场人的“新福地”。

数据还表(biao)明(ming):在(zai)离开(kai)上海的(de)(de)(de)(de)职场(chang)(chang)人(ren)(ren)(ren)中(zhong)(zhong)(zhong),去(qu)往新一线(xian)城市(shi)(shi)发展的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)才(cai)数量占比达35.5%;而在(zai)离开(kai)北(bei)京(jing)的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)才(cai)中(zhong)(zhong)(zhong),有23.7%都选择去(qu)新一线(xian)城市(shi)(shi)。同时,在(zai)离开(kai)广州(zhou)和(he)深圳的(de)(de)(de)(de)职场(chang)(chang)人(ren)(ren)(ren)中(zhong)(zhong)(zhong),也有平均(jun)20%的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)才(cai)去(qu)往新一线(xian)城市(shi)(shi)。杭州(zhou)、成(cheng)都、天(tian)津成(cheng)为“出(chu)逃”北(bei)京(jing)的(de)(de)(de)(de)职场(chang)(chang)人(ren)(ren)(ren)士的(de)(de)(de)(de)主要目的(de)(de)(de)(de)地(di)(di);而在(zai)离开(kai)上海的(de)(de)(de)(de)职场(chang)(chang)人(ren)(ren)(ren)中(zhong)(zhong)(zhong),杭州(zhou)、苏州(zhou)、南京(jing)成(cheng)为首(shou)选地(di)(di);离开(kai)广深的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)群中(zhong)(zhong)(zhong),东莞、珠海、佛山成(cheng)为了目的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)。

职场(chang)精英(ying)们正从“出逃新一(yi)线城市”到(dao)“回归”,这一(yi)点南昌王府井购(gou)物中(zhong)心(xin)总经(jing)理曹润东深(shen)有体会(hui),“过去,年轻人(ren)(ren)将以北上广深(shen)为代表的(de)(de)一(yi)线城市作为就(jiu)业首选地,人(ren)(ren)才(cai)外(wai)(wai)流(liu)现象(xiang)严重,现在都是人(ren)(ren)才(cai)回流(liu)的(de)(de)状态了(le)。前段时间(jian),我到(dao)长沙做项目(mu),在招(zhao)聘阶段看员工(gong)(gong)简历时,发现绝大部分都有深(shen)圳广州的(de)(de)工(gong)(gong)作经(jing)验,如(ru)今这些人(ren)(ren)又(you)回到(dao)长沙就(jiu)业了(le)。”为何哪些“外(wai)(wai)逃之人(ren)(ren)”又(you)回来了(le)?其实不难解答。

1、一(yi)线城(cheng)市居住成本不(bu)断攀升。房(fang)价、户籍与子女教育(yu)就是压在身的“三座大(da)山”,也(ye)倒(dao)逼着(zhe)人才回到(dao)新一(yi)线城(cheng)市发(fa)展。九洲远(yuan)景商(shang)旅文(wen)总经理赵(zhao)润(run)涛曾(ceng)在会上喊(han)话“房(fang)价不(bu)要(yao)往上涨了,新一(yi)线城(cheng)市商(shang)业发(fa)展可以向一(yi)线靠拢,但房(fang)价千万不(bu)要(yao)追(zhui)一(yi)线”。

2、新(xin)一(yi)线(xian)(xian)城市用工需(xu)求增(zeng)大(da)。由中国(guo)人民大(da)学中国(guo)就业研究所与智联(lian)招聘J9九游会AG发布的(de)2017年(nian)第二季度《中国(guo)就业市场景(jing)气报(bao)告(gao)》显示:2017年(nian)第二季度,一(yi)线(xian)(xian)、新(xin)一(yi)线(xian)(xian)、二线(xian)(xian)和三线(xian)(xian)城市用工需(xu)求量同比(bi)增(zeng)长分别为(wei)16%、51%、50%及56%。近(jin)年(nian)来,以具(ju)有投资消费能力(li)、高竞争能力(li)为(wei)代表的(de)新(xin)一(yi)线(xian)(xian)城市,正不断展现着自身的(de)独特魅(mei)力(li)。

3、与(yu)之相反(fan),一(yi)线(xian)(xian)城市(shi)新增招聘需求持续放缓(huan)。人才过度(du)饱和(he)(he)及激烈(lie)竞争而造(zao)成(cheng)了“一(yi)岗(gang)多人”局面。与(yu)此同时,以北京(jing)和(he)(he)上海为(wei)代表的一(yi)线(xian)(xian)城市(shi)中(zhong)户口指标在(zai)逐渐(jian)收紧(jin),而部分新一(yi)线(xian)(xian)和(he)(he)二线(xian)(xian)城市(shi),如(ru)成(cheng)都、重庆、武汉等,由于经(jing)济发达(da)、生(sheng)活节奏适(shi)中(zhong),成(cheng)为(wei)了许多求职者的首选。

4、教育、医疗(liao)、环境、基建(jian)等公共资源逐步向一线城(cheng)市靠拢也成为新一线城(cheng)市吸(xi)纳人(ren)才的“利器(qi)”。

可以想见(jian),人(ren)口优势与人(ren)才引入正成为新一线城(cheng)市(shi)(shi)发展的(de)基石,这其中也包括与居民(min)生活(huo)密切相关的(de)零(ling)售行业。当然城(cheng)市(shi)(shi)扩容与人(ren)口增(zeng)长(zhang)必然会造成资(zi)源分(fen)配不均的(de)问题。

最大问题:资源匹配如何跟上城市商业地产发展进程?

“无(wu)论是项(xiang)目方还是品牌方,都(dou)更青(qing)睐(lai)一(yi)线城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi),担心新一(yi)线城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)、二(er)线城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的商业(ye)发(fa)展规(gui)模。”这(zhei)是曹润东早期做(zuo)王(wang)府井项(xiang)目的担忧,似乎在(zai)武汉(han)、长(zhang)沙等周边省会城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的影响下(xia),南昌招商乏力(li)。

但曹润东坦言(yan),经过观察与调研(yan),现(xian)在有了(le)不一样的(de)(de)(de)看法:南(nan)(nan)昌(chang)的(de)(de)(de)商业后劲(jing)、潜(qian)力其(qi)实巨大,数据(ju)表(biao)明(ming),2016年中国(guo)餐饮(yin)市场城市增长最高的(de)(de)(de)就是(shi)南(nan)(nan)昌(chang),2016年南(nan)(nan)昌(chang)餐饮(yin)消费(fei)增长16.8%,位居全国(guo)第一,甚至项目出现(xian)了(le)“坐等商户(hu)上(shang)门”的(de)(de)(de)现(xian)象(xiang)。

所以,新一线城市的(de)商业(ye)需求(qiu)与规(gui)模不容小觑,发展速(su)度也是(shi)有目共睹(du),那么最大的(de)问题(ti)究(jiu)竟(jing)在哪?

湖北万豪总经(jing)理冯志勇(yong)就提到(dao)“新一线(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的发展速度很给力,完全可(ke)以(yi)(yi)(yi)跟上(shang)(shang)一线(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的速度,但(dan)最大的问题(ti)是现有资源(yuan)(yuan)如何匹(pi)配(pei)上(shang)(shang)如今的发展速度,或者说在已有资源(yuan)(yuan)上(shang)(shang)如何定位。以(yi)(yi)(yi)江夏(xia)世纪(ji)天街项目(mu)为例(li),集(ji)(ji)团希望(wang)融合进京剧元素(su) ,实际(ji)情况却(que)是武汉此类(lei)设计师与受众(zhong)人群(qun)缺乏,难以(yi)(yi)(yi)做到(dao)像上(shang)(shang)海般高度集(ji)(ji)中。”

另(ling)一(yi)方面,品(pin)牌(pai)资源也较一(yi)线城市(shi)稀缺。目(mu)前(qian)看来,品(pin)牌(pai)资源与(yu)城市(shi)发展(zhan)仍会(hui)存在(zai)落差与(yu)不对(dui)等,解(jie)决问题还需要把握以下几点:

1、规划是王道(dao)。凯德商用武胜项(xiang)目总经理(li)付晓认为:“根据数据分析看一些业态(tai)的增加比例和增长(zhang)(zhang)(zhang)值(zhi),J9九游会AG 发现消(xiao)费力没有下降,只是增长(zhang)(zhang)(zhang)的点不一样(yang)。未来(lai),新兴业态(tai)一定是增长(zhang)(zhang)(zhang)点。”未来(lai),新一线城(cheng)市商业地产将做细分化(hua)(hua)、主题(ti)化(hua)(hua)、个(ge)性化(hua)(hua)的市场(chang)。

2、把握(wo)住常规品牌(pai)(pai)(pai)。新一(yi)线(xian)城市商业地产的品牌(pai)(pai)(pai)资源较一(yi)线(xian)城市稀(xi)缺,而更多(duo)特色品牌(pai)(pai)(pai)、国际品牌(pai)(pai)(pai)会青(qing)睐一(yi)线(xian)城市。新一(yi)线(xian)城市购物中(zhong)心中(zhong)有80%以(yi)上都是常规品牌(pai)(pai)(pai)。正如郑州新田360广场(chang)总裁司小伟所说,我一(yi)直认为(wei)拿常规品牌(pai)(pai)(pai)塑造想要(yao)的商业环境更重(zhong)要(yao),在此基础上多(duo)做探(tan)索(suo)。当然(ran),能与(yu)(yu)国际品牌(pai)(pai)(pai)合作更好(hao),但是这需(xu)要(yao)代价与(yu)(yu)付出,因此,更提倡(chang)在普(pu)通品牌(pai)(pai)(pai)基础上打造商业氛围。

市场机会:存量时代,年轻消费的战场

据赢商(shang)网(wang)统计(ji)(ji),截至到2017年第一季度,重庆全(quan)市购(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心累计(ji)(ji)总(zong)(zong)存(cun)量近(jin)605万㎡,天(tian)津商(shang)业(ye)面积3万㎡及以上(shang)的(de)购(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心总(zong)(zong)存(cun)量近(jin)531.2万㎡,西安购(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心总(zong)(zong)存(cun)量超(chao)过635万㎡,武汉购(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心总(zong)(zong)存(cun)量超(chao)过569万㎡,长(zhang)(zhang)沙全(quan)市购(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心累计(ji)(ji)总(zong)(zong)存(cun)量达585.6万㎡,郑(zheng)州(zhou)全(quan)市购(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心总(zong)(zong)存(cun)量达490.66万㎡,无锡城(cheng)区重点购(gou)(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心总(zong)(zong)存(cun)量达394.49万㎡……且每年仍在持(chi)续增长(zhang)(zhang)。

“商(shang)业面(mian)积大(da)量(liang)(liang)的(de)过(guo)剩,从(cong)赢商(shang)网提供(gong)(gong)的(de)数据来(lai)看,西安供(gong)(gong)应量(liang)(liang)超过(guo)上(shang)百万,实际合格(ge)(ge)的(de)购物(wu)中(zhong)心(xin)购物(wu)中(zhong)心(xin)很少。商(shang)业地(di)产(chan)正进入大(da)存量(liang)(liang)时代,且50%都是不合格(ge)(ge)产(chan)品。”西安赛格(ge)(ge)董事长(zhang)刘耀文认为,“大(da)量(liang)(liang)的(de)商(shang)业项(xiang)目(mu)从(cong)设(she)计之初就(jiu)有问题,产(chan)品DNA就(jiu)不合格(ge)(ge),不过(guo)在优质(zhi)项(xiang)目(mu)匮(kui)乏(fa)的(de)环境(jing)下,留给了商(shang)业地(di)产(chan)巨大(da)的(de)机会。”

同(tong)刘耀文表达了相(xiang)同(tong)观点(dian),冯志(zhi)勇也表示:项目开发之初,商管人员就应该(gai)介(jie)入到设计阶段(duan),双方(fang)用各自的专业(ye)知识搭建(jian)好(hao)前期DNA。

与(yu)(yu)一(yi)(yi)(yi)线城市(shi)(shi)不同,新(xin)(xin)一(yi)(yi)(yi)线城市(shi)(shi)的购物中(zhong)心更追求时(shi)尚潮流(liu)消费与(yu)(yu)家(jia)庭消费。正如郑州(zhou)熙地港购物中(zhong)心总经理(li)张建所说:“新(xin)(xin)一(yi)(yi)(yi)线城市(shi)(shi)之于一(yi)(yi)(yi)线城市(shi)(shi)类似于中(zhong)国之于发(fa)达国家(jia),年轻且发(fa)展迅速,所以年轻、时(shi)尚、潮流(liu)一(yi)(yi)(yi)定(ding)要作为新(xin)(xin)一(yi)(yi)(yi)线城市(shi)(shi)购物中(zhong)心的定(ding)位方向,而家(jia)庭消费也将成为发(fa)展趋势。”

开发商与(yu)品牌商在(zai)选址(zhi)时,总怀揣(chuai)这(zhei)几个(ge)问题:哪个(ge)城(cheng)市适合进驻?哪个(ge)地方(fang)的购物中心做(zuo)得好?这(zhei)些(xie)地方(fang)的购物中心会不(bu)会泡沫?赢商网J9九游会AG创始(shi)人、赢商控股总裁(cai)周斌用一句话作了解答:一看人口,有人才有消费;二看当(dang)地的经(jing)济跟它(ta)未来的发展。

 

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